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张立群
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宏观经济学家

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张立群授课见证

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威廉牌九:卖房难不会持续 房地产投资回落态势有望结束

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去年我国经济下行受房地产市场低迷影响

中国国家统计局1月20日发布的数据显示,经初步核算,2014年中国国内生产总值约63.65万亿元,GDP年率增长7.4%,创24年最慢增速(2013年GDP年率增长7.7%),其中,第三、四季度GDP年率增长仅7.3%。

张立群认为,中国经济增长的进一步回调受到投资降速的影响?!?013年中国经济投资增长19.6%,但是,2014年投资增长仅为15%,下降9个百分点。这是2014年经济增速下降0.3个百分点的主要因素?!?/p>

张立群进一步分析,基础设施投资、房地产投资和制造业投资为我国三大主要投资领域?!爸圃煲低蹲收既客蹲实?/3左右,2014年增速由从15.2%下降到13.5%;基础设施投资占全部投资的1/4左右,增速由23%下降到20.9%。这两项投资增速虽然有所下降,但是考虑到下降范围和整体占比,对整体经济增长影响较小?!?/p>

“回顾中国房地产投资情况,2013年投资增长19.8%,2014年增长仅为10.5%,下降9个多百分点。房地产投资占全部投资的1/4左右,这也成为2014年整个投资增长下降的最重要的原因?!闭帕⑷褐赋?,2014年我国经济继续下行,一个重要原因是房地产行业的调整以及由此导致的房地产投资增速持续下降,2015年中国经济能否回调趋稳,也将极大地取决于房地产投资增速情况。

拿地和销售影响房地产的转型和回调速度

为什么我国房地产投资在2014年呈大幅回落状况?在张立群看来,房地产业的回调在于行业自身的转型和调整;而转型和回调速度,则需要关注两大原因,一个是拿地情况,另一个是销售情况?!霸谡饬酱笠蛩赜跋煜?,房地产企业发展困难,这种局面必然会导致房地产投资增长大幅下降?!?/p>

从拿地角度而言,张立群指出,中国城镇化有一个比较明显的特征,即大城市主导?!澳昵崛私仙傺≡裰行〕鞘?,偏好选择大城市进一步发展。究其原因,大城市的教育、医疗、基础设施,包括开放程度都要好于中小城市。因此,我国城镇化人口主要向大城市集中?!?/p>

“人口向大城市转移,导致开发商认为房地产市场的大转移也集中在大城市,因此千方百计地在大城市拿地?!钡?,张立群表示大城市的土地资源供给是有限的,“在这种情况下,拿到地的企业发展越来越好、越来越强,拿不到地企业只有退出。这就成为房地产业第一个洗牌的标志:拿到地的企业发展?!?/p>

从销售角度而言,销售形势恶化是2014年房地产市场低迷的最直接的影响因素。张立群称,“包括在大城市拿到地的开发商,认为市场没有问题,费了很大的力气拿地,结果房子盖好之后销售难。这种情况下,部分有实力的开发企业也被迫选择退出?!?/p>

我国房地产投资增速回落的态势有望结束

尽管2014年房地产开发企业首要困难是“卖房难”,但张立群指出,买房需求在2014年四季度已逐步加快释放,房地产企业卖房难的困难逐渐得到缓解。

一方面,购房者买落预期开始改变。大城市出现卖房难主要源于买落预期引起的持币待购心态,“去年,北上广深等一线城市房价并未出现部分人预期的下降,因为拿地困难导致的土地成本上涨,最终会传导至房价上,大城市房价不具备大幅下降的条件?!闭帕⑷罕硎?,这种买落预期随着实际房价走势而逐渐发生了改变,急切的刚性买房者就开始修正买房预期。

另一方面,政府做了大量的因势利导工作。自2014年下半年开始,地方政府针对各自房地产市场的不同问题,分类施策,纷纷取消限购,调整相关调控措施。9月30日,央行、银监会发布通知,对房贷政策作出调整,放宽首套房贷的优惠范围,给予商业银行更大的自主调节空间。这表明市场与政府政策的作用正在结合起来发挥作用。

综合以上因素,张立群认为大城市卖房难不会持续发展;相反会持续回暖?!胺康夭⒆式鹬饕性诖蟪鞘?,大城市的销售一旦好转,必然会使房地产开发企业的资金情况得到有效缓解?!?/p>

在此背景下,我国新型城镇化步伐进一步加快,正由大城市主导向城市群主导转变。张立群判断,2015年中国房地产业转型升级将转为比较温和的模式,房地产投资会出现由落到稳的变化?!拔胰衔康夭蹲试龀ぴ诮衲瓴换峤徊较陆?,增长水平有望稳定在10%左右,不会较2014年出现进一步的大幅下滑?!?/p>


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